Sales Pipeline คืออะไร? ทำไมนักขายบ้านต้องมี
Sales Pipeline คือระบบจัดการขั้นตอนการขาย ช่วยให้นักขายอสังหาเห็นภาพรวม รู้ว่าลูกค้าอยู่ขั้นไหน ควรทำอะไรต่อ
Sales Pipeline คืออะไร? ทำไมนักขายบ้านต้องมี
“เดือนนี้ปิดได้กี่ deal?”
“ไม่แน่ใจครับ มีหลายคนกำลังคุยอยู่ แต่ไม่รู้ว่าจะปิดได้กี่คน”
นี่คือปัญหาที่นักขายหลายคนเจอ ทำงานหนัก แต่ไม่รู้ว่าจะได้ผลเท่าไหร่
Sales Pipeline คือเครื่องมือที่ช่วยให้คุณเห็นภาพรวมทั้งหมด รู้ว่าลูกค้าแต่ละคนอยู่ขั้นไหน ควรทำอะไรต่อ และคาดการณ์ยอดขายได้
Sales Pipeline คืออะไร?
Sales Pipeline คือ ภาพรวมของลูกค้าทั้งหมดที่กำลังอยู่ในกระบวนการขาย
แบ่งเป็นขั้นตอน (Stage) ตั้งแต่เพิ่งติดต่อ ไปจนถึงปิดการขาย
ตัวอย่าง Pipeline สำหรับขายบ้าน
| Stage | สถานะ | จำนวน |
|---|---|---|
| 1 | ลูกค้าใหม่ | 15 คน |
| 2 | ติดต่อแล้ว | 12 คน |
| 3 | มาดูบ้านแล้ว | 8 คน |
| 4 | สนใจ/เปรียบเทียบ | 5 คน |
| 5 | เจรจา | 3 คน |
| 6 | จองแล้ว | 2 คน |
| 7 | โอนแล้ว | 1 คน |
มองแบบนี้ คุณจะเห็นว่า:
- มีลูกค้า 15 คน กำลังอยู่ในกระบวนการ
- 3 คนกำลังเจรจา อาจปิดได้เร็วๆ นี้
- 5 คนต้องเร่งติดตาม ก่อนจะไปที่อื่น
Pipeline vs Funnel ต่างกันยังไง?
หลายคนสับสนระหว่าง Pipeline กับ Funnel
| Pipeline | Funnel | |
|---|---|---|
| มุมมอง | รายลูกค้า | ภาพรวม/สถิติ |
| ใช้ทำอะไร | จัดการลูกค้าแต่ละคน | วิเคราะห์ conversion rate |
| คำถามที่ตอบ | ”ลูกค้าคนนี้อยู่ขั้นไหน?" | "กี่ % ที่เปลี่ยนจากสนใจเป็นจอง?” |
Pipeline = มองแบบจัดการ (ลูกค้า A อยู่ stage 3, ต้องโทรหาพรุ่งนี้)
Funnel = มองแบบวิเคราะห์ (จาก 100 คนที่มาดู มีแค่ 10 คนที่จอง = 10% conversion)
สำหรับนักขายรายบุคคล Pipeline สำคัญกว่า เพราะช่วยจัดการงานวันต่อวัน
ทำไมต้องมี Pipeline?
1. เห็นภาพรวม
ไม่ต้องเดา รู้ว่ามีลูกค้ากี่คน อยู่ขั้นไหน
2. รู้ว่าต้องทำอะไร
- ลูกค้า Stage 2 → ต้องนัดมาดู
- ลูกค้า Stage 4 → ต้องเร่ง ก่อนไปที่อื่น
- ลูกค้า Stage 5 → ต้องปิด
3. คาดการณ์ยอดได้
ถ้ามี 3 คนใน Stage เจรจา และปกติปิดได้ 50% = คาดว่าจะได้ 1-2 deal ซึ่งการใช้เทคนิคปิดการขายที่เหมาะสมจะช่วยเพิ่มอัตราความสำเร็จได้
4. รู้ว่าปัญหาอยู่ตรงไหน
ถ้าลูกค้าเยอะใน Stage มาดูแล้ว แต่ไม่ค่อยเลื่อนไป Stage สนใจ = อาจมีปัญหาเรื่องการนำเสนอ
5. ไม่ลืมลูกค้า
เห็นลูกค้าทุกคน ไม่มีใครตกหล่น
Stage ที่ควรมีใน Pipeline
Pipeline สำหรับนักขายอสังหา (แนะนำ)
| Stage | คำอธิบาย | ติดตามทุก |
|---|---|---|
| 1. ลูกค้าใหม่ | เพิ่งได้ contact มา ยังไม่ได้คุย | 24 ชม. |
| 2. ติดต่อแล้ว | คุยแล้ว ยังไม่ได้นัดมาดู | 3 วัน |
| 3. มาดูแล้ว | มาดูบ้าน/ห้องจริงแล้ว | 2 วัน |
| 4. สนใจ | สนใจ กำลังพิจารณา | 3-5 วัน |
| 5. เจรจา | กำลังต่อรอง ราคา/เงื่อนไข | ทุกวัน |
| 6. จองแล้ว | วางเงินจองแล้ว | ตามกำหนด |
| 7. โอนแล้ว | โอนกรรมสิทธิ์แล้ว | - |
| 8. หลุด | ไม่ซื้อ/ไปซื้อที่อื่น | - |
หลักการตั้ง Stage
- ชัดเจน - รู้ว่า stage นี้หมายถึงอะไร
- วัดได้ - รู้ว่าลูกค้าอยู่ stage ไหน
- มี action - รู้ว่าต้องทำอะไรต่อ
- ไม่เยอะเกิน - 5-8 stages พอ
วิธีใช้ Pipeline ให้ได้ผล
1. Update ทุกวัน
ลูกค้าเลื่อน stage → update ทันที
ไม่ใช่รอสิ้นสัปดาห์แล้วค่อย update ทีเดียว
2. ดูทุกเช้า
ก่อนเริ่มงาน เปิด Pipeline ดูว่า:
- วันนี้ต้องติดต่อใครบ้าง
- ใครอยู่ stage ใกล้ปิด
- ใครค้างนานแล้ว
3. เคลื่อนย้ายลูกค้า
ลูกค้าไม่ควรอยู่ stage เดิมนานเกินไป
- อยู่นาน = ติดตามไม่พอ หรือลูกค้าไม่ใช่
- ถ้า 30 วันไม่ขยับ = ย้ายไป “รอนาน” หรือ “หลุด”
4. วิเคราะห์ทุกสัปดาห์
ดูว่า:
- สัปดาห์นี้ลูกค้าเลื่อน stage เท่าไหร่
- ปิดได้กี่ deal
- หลุดไปกี่คน ทำไม
ตัวอย่าง Pipeline ในชีวิตจริง
สถานการณ์: นักขายคอนโด
Pipeline ของคุณ A:
| Stage | ลูกค้า | มูลค่า |
|---|---|---|
| ลูกค้าใหม่ | 10 คน | 30 ล้าน |
| ติดต่อแล้ว | 8 คน | 24 ล้าน |
| มาดูแล้ว | 5 คน | 15 ล้าน |
| สนใจ | 3 คน | 9 ล้าน |
| เจรจา | 2 คน | 6 ล้าน |
| จองแล้ว | 1 คน | 3 ล้าน |
Insight:
- มูลค่าใน Pipeline = 87 ล้าน
- ลูกค้า 2 คนใน Stage เจรจา = ควรเร่งปิด
- ลูกค้าใหม่ 10 คน = ต้องโทรหาวันนี้
Pipeline ใน CRM
ระบบ CRM ส่วนใหญ่มี Pipeline แบบ Kanban Board
ลาก-วางลูกค้าระหว่าง Stage ได้ง่าย
ระบบ CRM ที่ดี จะมี Pipeline พร้อมใช้งาน ไม่ต้อง setup เอง
ข้อดีของ Pipeline ใน CRM
- ลาก-วางได้ ไม่ต้องพิมพ์
- เห็นภาพรวมทันที
- มี reminder ติดตามแต่ละ stage
- นับมูลค่าอัตโนมัติ
เริ่มสร้าง Pipeline ยังไง?
Step 1: กำหนด Stage
เลือก 5-8 stages ที่เหมาะกับงานขายของคุณ
Step 2: ใส่ลูกค้าทุกคน
ย้ายลูกค้าจากสมุด/Excel เข้า Pipeline
Step 3: กำหนดระยะเวลา
แต่ละ stage ควรอยู่นานเท่าไหร่
Step 4: Update ทุกวัน
ลูกค้าเลื่อน stage → update ทันที
Step 5: Review ทุกสัปดาห์
ดูว่า Pipeline สุขภาพดีไหม
สรุป
Sales Pipeline คือเครื่องมือที่ช่วยให้นักขายอสังหา:
- เห็นภาพรวม - ลูกค้าทั้งหมดอยู่ตรงไหน
- จัดลำดับงาน - รู้ว่าวันนี้ต้องทำอะไร
- คาดการณ์ - รู้ว่าจะปิดได้เท่าไหร่
- วิเคราะห์ - รู้ว่าปัญหาอยู่ตรงไหน
ถ้ายังไม่มี Pipeline เริ่มได้เลยวันนี้ แม้จะใช้ Excel ก่อนก็ได้
บทความที่เกี่ยวข้อง
- คู่มือนักขายอสังหาริมทรัพย์ฉบับสมบูรณ์ 2026
- วิธีติดตามลูกค้าซื้อบ้าน A-Z
- CRM คืออะไร? ระบบจัดการลูกค้าสำหรับนักขายอสังหา
- เทคนิคปิดการขายบ้าน: คู่มือฉบับนักขายมืออาชีพ
พร้อมสร้าง Pipeline แล้วหรือยัง?
ระบบ Pipeline แบบ Kanban ใช้งานง่าย ลาก-วางได้ เห็นภาพรวมทันที
บทความโดย Kaipung (ขายปัง) - ระบบติดตามลูกค้าสำหรับนักขายอสังหาริมทรัพย์
บทความที่เกี่ยวข้อง
พร้อมเริ่มต้นใช้งาน?
ทดลองใช้ Kaipung ฟรี 14 วัน ยกเลิกก่อนครบไม่เสียค่าใช้จ่าย
เริ่มต้นทดลองใช้ฟรี