วิธีสร้างระบบจัดการลูกค้าสำหรับนักขายอสังหา

นักขายหลายคนบอกว่า “ผมมีระบบแล้ว”

แต่พอถามว่า “ระบบคืออะไร?” ก็ตอบไม่ได้ชัด

ระบบที่ดีต้องตอบได้ว่า:

• ลูกค้าใหม่มา ทำอะไร?
• ติดตามลูกค้าตอนไหน?
• รู้ได้ยังไงว่าใครควรเร่ง?
• ข้อมูลเก็บที่ไหน?

บทความนี้จะพาสร้างระบบจัดการลูกค้าตั้งแต่เริ่มต้น

Step 1: กำหนด Stage ของลูกค้า

ก่อนอื่นต้องรู้ก่อนว่าลูกค้าแต่ละคนอยู่ตรงไหนในกระบวนการขาย

Stage ที่แนะนำสำหรับขายอสังหา

#	Stage	คำอธิบาย	ตัวอย่าง
1	ลูกค้าใหม่	เพิ่งได้ contact มา ยังไม่ได้คุย	ลงทะเบียนใน website
2	ติดต่อแล้ว	คุยครั้งแรกแล้ว ยังไม่ได้มาดู	โทรไปแล้ว สนใจ
3	นัดมาดู	นัดวันมาดูบ้าน/ห้อง	นัดเสาร์นี้ 10:00
4	มาดูแล้ว	มาดูแล้ว ยังไม่ตัดสินใจ	ชอบ แต่รอปรึกษา
5	สนใจ	สนใจมาก กำลังเปรียบเทียบ	ขอราคาพิเศษ
6	เจรจา	กำลังต่อรองเงื่อนไข	ต่อรองราคา
7	จองแล้ว	วางเงินจองแล้ว	รอสินเชื่อ
8	โอนแล้ว	ปิดการขายสำเร็จ	✅
9	หลุด	ไม่ซื้อ/ไปที่อื่น	❌

หลักการตั้ง Stage

1. ชัดเจน - ดูแล้วรู้เลยว่าลูกค้าอยู่ตรงไหน
2. วัดได้ - มีเกณฑ์ว่าต้องทำอะไรถึงเลื่อน stage
3. ไม่เยอะ - 7-9 stages พอ

Step 2: กำหนดความถี่ในการติดตาม

ลูกค้าแต่ละ Stage ติดตามไม่เท่ากัน

Stage	ความถี่	เหตุผล
ลูกค้าใหม่	ภายใน 24 ชม.	ติดต่อเร็ว ก่อนลืม
ติดต่อแล้ว	2-3 วัน	นัดมาดู
นัดมาดู	-	รอถึงวันนัด
มาดูแล้ว	1-2 วัน	ติดตามหลังดู
สนใจ	3-5 วัน	ให้ข้อมูล
เจรจา	ทุกวัน	ปิดให้ได้
จองแล้ว	ตามกำหนด	ติดตามสินเชื่อ

Step 3: เลือกเครื่องมือ

Option 1: Excel/Google Sheets (เริ่มต้น)

ข้อดี: ฟรี, คุ้นเคย

ข้อเสีย: ไม่มี reminder, ต้อง update เอง

เหมาะกับ: ลูกค้า < 30 คน

Option 2: ระบบ CRM (แนะนำ)

ข้อดี:

• มี Pipeline แบบ Kanban
• Reminder อัตโนมัติ
• ใช้บนมือถือได้

ข้อเสีย: มีค่าใช้จ่าย

เหมาะกับ: ลูกค้า 30+ คน หรือจัดการลูกค้า 50 คนพร้อมกันขึ้นไป

ยังไม่แน่ใจว่าต้องการฟีเจอร์อะไร? ลองเช็คคุณสมบัติที่ระบบติดตามลูกค้าควรมีก่อน

Step 4: สร้าง Workflow ประจำวัน

ระบบที่ดีต้องมี routine ที่ทำทุกวัน

Routine เช้า (08:30-09:00)

• เปิดระบบ ดูว่าวันนี้ต้องติดตามใครบ้าง
• เรียงตามความสำคัญ (เจรจา > สนใจ > อื่นๆ)
• เตรียมข้อมูลที่จะคุย

Routine ระหว่างวัน (09:00-17:00)

• ติดตามตามรายชื่อ
• บันทึกทุกการติดต่อทันที
• ตั้ง reminder ครั้งต่อไป (ลืมติดตาม = ลูกค้าหลุด)
• Update stage ถ้าเปลี่ยน

Routine เย็น (17:00-17:30)

• สรุปว่าวันนี้ติดต่อกี่คน
• ดูว่าพรุ่งนี้ต้องติดต่อใคร
• วางแผนสิ่งที่ต้องเตรียม

Step 5: สร้าง Template ที่ใช้บ่อย

ไม่ต้องคิดใหม่ทุกครั้ง เตรียม template ไว้ (ดูสคริปต์โทรติดตามลูกค้าสำหรับกรณีโทรศัพท์)

Template ข้อความ LINE

1. ส่งหลังพบครั้งแรก

สวัสดีครับพี่ [ชื่อ] ผม [ชื่อ] จากโครงการ [ชื่อ] ครับ

ขอบคุณที่มาดูเมื่อวานนะครับ ผมส่งราคาห้องที่พี่สนใจมาให้ครับ [แนบไฟล์]

มีอะไรสงสัยทักมาได้เลยครับ

2. ติดตามหลังส่งข้อมูล

สวัสดีครับพี่ พี่ได้ดูข้อมูลที่ผมส่งไปหรือยังครับ? มีอะไรอยากถามเพิ่มบ้างไหมครับ

3. นัดหมาย

พี่สะดวกมาดูอีกทีไหมครับ? เสาร์นี้ว่างไหมครับ ช่วงเช้าหรือบ่าย?

Step 6: ติดตามและปรับปรุง

ระบบที่ดีต้องปรับปรุงตลอด

Weekly Review (ทุกศุกร์)

• สัปดาห์นี้มีลูกค้าใหม่กี่คน?
• ลูกค้าเลื่อน stage กี่คน?
• ปิดได้กี่ deal?
• มีปัญหาอะไรบ้าง?

Monthly Review (สิ้นเดือน)

• เดือนนี้ปิดได้กี่ deal?
• ลูกค้าหลุดกี่คน? หลุดตรง stage ไหน?
• ช่องทางไหนได้ลูกค้าดี?
• ต้องปรับอะไรเดือนหน้า?

ตัวอย่าง: ระบบของนักขายคอนโด

สถานการณ์

• มีลูกค้า 80 คน
• ขายคอนโดราคา 2-5 ล้าน
• ทำงานคนเดียว

ระบบที่ใช้

เครื่องมือ: CRM (Kaipung)

Pipeline:

ลูกค้าใหม่ (20) → ติดต่อแล้ว (25) → นัดมาดู (10) → มาดูแล้ว (15) → สนใจ (6) → เจรจา (3) → จอง (1)

Routine:

• เช้า: เปิด CRM ดูรายชื่อที่ต้องติดตาม
• กลางวัน: โทร/LINE ตามรายชื่อ, บันทึกผล
• เย็น: ตั้ง reminder พรุ่งนี้

ผลลัพธ์:

• ไม่ลืมติดตาม
• ลูกค้าหลุดน้อยลง
• ปิดได้สม่ำเสมอ

Checklist สร้างระบบ

• กำหนด Stage (7-9 ขั้น)
• กำหนดความถี่ติดตามแต่ละ Stage
• เลือกเครื่องมือ (Excel หรือ CRM)
• ย้ายข้อมูลลูกค้าเข้าระบบ
• สร้าง Template ข้อความ
• ตั้ง Routine ประจำวัน
• Review ทุกสัปดาห์/เดือน

สรุป

ระบบจัดการลูกค้าที่ดีช่วยให้:

• ไม่ลืมติดตาม → ลูกค้าไม่หลุด
• รู้ว่าทำอะไร → ไม่สับสน
• วัดผลได้ → ปรับปรุงได้

เริ่มต้นด้วยสิ่งง่ายๆ ก่อน ค่อยๆ ปรับให้เหมาะกับตัวเอง

บทความที่เกี่ยวข้อง

• คู่มือนักขายอสังหาริมทรัพย์ฉบับสมบูรณ์ 2026
• CRM คืออะไร? ระบบจัดการลูกค้าสำหรับนักขายอสังหา
• Sales Pipeline คืออะไร?
• ระบบติดตามลูกค้าที่ดีควรมีอะไรบ้าง?

พร้อมสร้างระบบแล้วหรือยัง?

ลองใช้ Kaipung ฟรี 14 วัน →

ระบบติดตามลูกค้าที่ใช้งานง่าย มี Pipeline พร้อมใช้ ไม่ต้อง setup เอง

บทความโดย Kaipung (ขายปัง) - ระบบติดตามลูกค้าสำหรับนักขายอสังหาริมทรัพย์